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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于建筑工程及房地产领域的研究及实践,擅长:建筑工程纠纷、房地产纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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房地产开发

房地产项目转让合同有哪些限制?

在我国的现行立法中,对房地产项目转让进行限制的主要是《城市房地产管理法》第三十八条。该条规定如下:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: 
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书; 
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当支持有房屋所有权证书。” 
对于房地产项目转让而言,这里有三项限制条件: 
⑴已支付全部土地出让金; 
⑵取得土地使用权证; 
⑶开发已完成一定的工作量。 
这三项限制条件分别与我国对土地使用权出让合同的性质的认识、物权理论以及国家为了防止炒卖地皮有关。 
举一项目转让合同纠纷例子: 
甲、乙两公司就某房地产开发项目签订《项目转让合同》,约定甲公司将该房地产项目转让给乙公司,转让价款分三次付清,项目开发经营所需的所有后续手续及费用由乙公司办理及承担,项目开发至法律允许转让时,双方再向政府相关审批部门办理正式转让手续,乙公司任何一期付款逾期三十日,甲公司有权解除合同…… 
履约过程中,乙公司支付部分转让款后,未再支付任何价款,也未依约办理后续建设开发手续,甲公司无奈以自己的名义自行办理并缴纳了原本应由乙公司办理及缴纳的用地开发手续及相关费用、资金,取得了该项目的土地使用权证。 
甲公司自行办理完毕所有相关手续后,书面通知乙公司,以该项目转让合同无效为由解除该项目转让合同,并退还所收款项。乙公司认为该项目转让合同合法有效,甲公司应继续履行合同,不得解除,否则应承担违约责任。乙公司的主张是否成立取决于该项目转让合同的效力及解除该项目转让合同应具备的条件。 
依《城市房地产管理法》第37、38条规定,本案所涉房地产开发项目用地不得转让,但本案项目转让是附条件的,约定了项目开发至法律允许转让时再向相关审批部门办理正式转让手续,这并不违反法律规定,且在甲公司有权处分该项目用地的情况下,审批不是该项目转让合同生效的要件。 
此外,依最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第9条也规定了,转让方与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已取得出让土地使用权证书或有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。 
因此,该项目转让合同有效。

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